San Miguel de Tucumán, Argentina
| Concepto | Precio | USD/m² Cubierto | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Precio del dueño | USD 150,000 | $1,136/m² | - |
| Mi valuación técnica | USD 95,000 - 119,000 | $720 - $901/m² | -21% a -37% |
| Precio justo de mercado | USD 115,000 - 130,000 | $871 - $985/m² | -13% a -23% |
Valuación técnica utilizando metodologías profesionales estándar
Valúa por separado el suelo y la construcción existente, considerando la incidencia del terreno en el valor total.
Valor Total = Valor Terreno + Valor Construcción Depreciada
| Concepto | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Terreno (176 m²) | 176 m² × $130/m² | $22,880 |
| Construcción (132 m² equiv.) | 132 m² × $700/m² | $92,400 |
| Total Método 1 | $115,280 |
Compara con propiedades similares actualmente en venta en San Miguel de Tucumán, ajustando por características.
| Propiedad Comparable | Precio | m² Cub | USD/m² | Antigüedad |
|---|---|---|---|---|
| B° Congreso | $100,000 | 95 | $1,053 | ~15 años |
| Colombia 4100 | $120,000 | 120 | $1,000 | S/E |
| Santa Fe 4100 | $155,000 | 190 | $816 | A estrenar |
| Pje. Houssay 3800 | $182,000 | 215 | $847 | 30 años |
| San Lorenzo 4700 | $186,000 | 190 | $979 | 30 años |
USD/m² del mercado: $750 - $900/m²Valor = 132 m² × $750-900/m² = $99,000 - $119,000
Método técnico que calcula el costo de reposición aplicando factores de depreciación por edad y estado de conservación.
VN = VT + (VRN × K × Fc)| Paso | Concepto | Valor |
|---|---|---|
| 1 | Valor Terreno (176 m² × $130/m²) | $22,880 |
| 2 | VRN Construcción (132 m² × $1,400/m²) | $184,800 |
| 3 | VRN Pileta + Equipamiento | $16,000 |
| 4 | VRN Total | $200,800 |
| 5 | Factor K (30 años, vida útil 55) | 0.45 - 0.50 |
| 6 | Factor Conservación | 0.80 - 0.85 |
| Valor Total | $95,000 - $108,000 |
USD/m²: verde = menor que Rufino Cossio ($1,136), rojo = mayor
| # | Ubicación | Precio | m² Cub | USD/m² | Pileta | Oficina | Link |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sta. Barbara Hills | $195,000 | 215 m² | $907 | No | Sí | Ver |
| 2 | Las Cañas Country | $180,000 | 200 m² | $900 | Sí | No | Ver |
| 3 | Pringles 35 | $180,000 | 110 m² | $1,636 | No | No | Ver |
| 4 | Las Marias (Quorum) | $199,000 | 140 m² | $1,421 | Sí | Sí | Ver |
| 5 | Valenzuela 700, YB | $179,000 | 120 m² | $1,492 | Sí | Sí | Ver |
| 6 | Santa Fe 4100, SMT | $155,000 | 190 m² | $816 | Sí | Sí | Ver |
| 7 | B° Juramento, San Juan | $120,000 | 170 m² | $706 | No | No | Ver |
| 8 | San Lorenzo 4700 | $186,000 | 190 m² | $979 | Sí | No | Ver |
| 9 | Alto Cevil II (dueño) | $155,000 | 135 m² | $1,148 | No | No | Ver |
| 10 | Pje. Miguel Lillo 100 | $175,000 | 160 m² | $1,094 | Sí | No | Ver |
| Seña | $12,000 (líquido) |
| Boleto (30 días) | $40,000 (líquido) |
| Escritura Tramo 1 | $45,000 (venta depto) |
| Escritura Tramo 2 | $25,000 (venta auto) |
| Seña | $15,000 |
| Boleto (30 días) | $35,000 |
| 3 cuotas mensuales | $25,000 c/u |
| Seña | $10,000 |
| Boleto (45 días) | $50,000 |
| Escritura (90 días) | $58,000 |
Precio más bajo a cambio de mayor flexibilidad en tiempos.
| Seña + Boleto (contado) | $60,000 (líquido total) |
| Escritura (60 días) | $55,000 (venta rápida depto + auto) |
Mejor precio por rapidez y certeza de pago.
| Precio | Evaluación | Recomendación |
|---|---|---|
| $150,000 (pedido) | Muy alto | No comprar |
| $130,000 - $140,000 | Alto | Solo si muy necesario |
| $115,000 - $125,000 | Razonable | Aceptable con condiciones |
| $100,000 - $115,000 | Bueno | Buen negocio |
| Menos de $100,000 | Excelente | Comprar inmediatamente |
Basado en el análisis técnico y de mercado
Rango de negociación validado por los 3 métodos de valuación